Cách hạch toán doanh thu môi giới bất động sản minh bạch và rõ ràng

Môi giới nhà đất xem như loại hình sàn giao dịch hoạt động ở hình thức thúc đẩy chốt hợp đồng mua bán nhà đất giữa khách mua nhà với chủ đầu tư dự án, có thể xem là trung gian giới thiệu kèm là đại lý bán bất động sản. Vì vậy làm cho bài toán hạch toán doanh thu môi giới nhà đất tương đối khác với doanh nghiệp đầu tư và xây dựng dự án BĐS.

Đặc biệt thời điểm doanh thu từ môi giới bất động sản chủ yếu đến từ hoa hồng môi giới, vậy nên vị trí của nhân sự kinh doanh BĐS quan trọng hơn cả, toàn bộ nhiệm vụ công việc của nhân viên kế toán thường tính toán tiền lương nhân công trực tiếp cùng với tiền hoa hồng được hưởng theo doanh số.

Yêu cầu cần chú ý khi hạch toán doanh thu môi giới nhà đất

+ BĐS khi đã bán cho khách đã hoàn thành toàn bộ, đã được bàn giao cho khách mua nhà, môi giới bất động sản cũng đã chuyển giao rủi ro và lợi ích được gắn liền với quyền sở hữu nhà đất đến khách mua nhà đất.

+ Doanh số từ bán hoặc cho thuê nhà đất đã được xác định chắc chắn, nhân viên môi giới cũng xác định tất cả các chi phí liên quan đến giao dịch bán bất động sản.

Nếu đáp ứng đủ các điều kiện trên thì sàn môi giới bất động sản mới có thể ghi nhận doanh thu, tiếp theo là hạch toán doanh thu chính xác.

Hạch toán doanh thu môi giới nhà đất

Khi hạch toán doanh thu môi giới bất động sản, kế toán sẽ phải phân biệt rõ trách nhiệm cùng công việc của phòng kinh doanh BĐS cùng thuần túy tư vấn để cung cấp thông tin dự án tới khách mua BĐS.

Hạch toán các khoản phí môi giới BĐS

Thông thường tiền cho môi giới bất động sản sẽ gồm có chi phí nhân lực là lương cho nhân viên tư vấn, tiền phí đóng bảo hiểm nhân viên, tiền thuế thu nhập với nhân viên có lương quá 10 triệu, và những chi phí chung khác.

Khoản chi phí chung dùng cho các sàn giao dịch đa phần đều là những công cụ làm việc được bàn giao cho nhân sự để hỗ trợ tư vấn khách hàng ví dụ như phần mềm bất động sản (Landsoft Agency), thước, máy vi tính, bàn ghế, bút, giấy tờ, máy in, tờ rơi, đồng phục, chi phí điện thoại, cùng những công cụ hỗ trợ khác….

Nhất là cộng thêm những chi phí phục vụ để tiếp đón khách hàng: bill khi ăn uống với khách hàng, quản lý như: chi phí lương cho quản lý, lương kế toán… các khoản tiền như văn phòng phẩm, giấy bút, khấu hao thiết bị văn phòng: bàn ghế, máy tính…… đều không thể đưa vào trong giá vốn đều được note lại trong tiền phí vận hành công ty sau này tính lãi lỗ của doanh nghiệp.

+ Các giấy tờ chứng từ của ngân hàng: mỗi cuối tháng tới ngân hàng sẽ có chi phí: giấy báo nợ, sao kê chi tiết, lấy sổ phụ, UNC, lưu trữ những giấy báo khác và làm căn cứ lên sổ sách kế toán

+ Cuối tháng kế toán sẽ làm kết toán kế toán để chuyển doanh số, khoản phí bỏ ra và xác định kết quả hoạt động như các loại hình công ty khác.

Tính toán khoản chi phí phải nộp cho thuế thu nhập doanh nghiệp.

Hạch toán doanh số thu về

Kế toán môi giới bất động sản lúc hạch toán doanh thu môi giới cần tính toán chính xác chi tiết doanh thu mỗi loại hình BĐS khi bán hoặc cho thuê qua đấy hạch toán chi tiết loại hình dịch vụ tạo doanh thu cho nhân viên kinh doanh BĐS. Kế đấy nhân viên kế toán sẽ tính ra được khoản phí hình thành ra giá vốn trong kinh doanh BĐS tương ứng với doanh thu.

Cụ thể hạch toán doanh thu môi giới chi tiết dành cho nhân viên môi giới nhà đất gồm có:

+ Nợ TK 131 là khoản tiền phải thu của khách khi bán nhà đất nhưng khoản tiền lại chưa thể thu được ngay. Tiêu biểu là với các sản phẩm bất động sản phải chịu thêm các khoản thuế như: giá trị gia tăng, thuế bảo vệ môi trường, khoản thuế tiêu thụ đặc biệt, nhân viên kế toán sẽ phản ánh doanh số bán bất động sản đồng thời cung cấp dịch vụ theo giá bán chưa có thuế, riêng các khoản thuế khác cần thu cần phải được nộp riêng biệt ngay khi ghi nhận doanh thu, gồm nợ TK 131 là tiền tổng giá mà khách hàng cần phải thanh toán, TK 511 là khoản doanh số thu về khi bán nhà đất và các dịch vụ chưa thuế được cung cấp, TK 333 là khoản tiền thuế cần nộp cho quốc gia.

Nếu như các khoản thuế cần nộp mà không tách được, phòng kế toán cần ghi nhận lại khoản doanh số có cả các khoản thuế phải nộp. Kế toán định kỳ cũng xác định khoản tiền thuế phải nộp theo nghĩa vụ đồng thời ghi giảm doanh thu.

Riêng bất động sản giao dịch không thành công, kế toán khi hạch toán doanh thu môi giới cần thiết ghi chú rõ ràng doanh thu bán hàng cùng cung ứng dịch vụ khách hàng ở giá bán chưa tính thuế (nợ TK 511), thuế và các khoản phải nộp cho nhà nước – chính là khoản thuế GTGT của BĐS khi bị khách hàng trả về, cụ thể mỗi một loại thuế và chi phí cần thu từ khách mua nhà.

Chẳng hạn môi giới bất động sản bán bất động sản cho khách hàng mua bất động sản trong chính sách được chiết khấu thương mại kèm giảm giá bất động sản thì khoản tiền được chiết khấu này đều được ghi lại rõ ràng ở trên hóa đơn. Dựa vào đó kế toán cần hạch toán doanh số thu về dựa trên giá bán đã được giảm giá và chiết khấu (đã được ghi lại trong doanh thu thuần) kèm không thể hiện cụ thể số tiền giảm giá hay chiết khấu bất động sản.

Chẳng hạn trên hợp đồng bán bất động sản không ghi lại khoản tiền được chiết khấu hoặc giảm giá bởi khách mua nhà không đủ điều kiện được chiết khấu hay chưa hạch toán được khoản chiết khấu, giảm giá thương mại thì hạch toán doanh thu môi giới sẽ được ghi nhận theo giá chưa trừ chiết khấu (là doanh thu gộp). Bởi thế sau khi ghi nhận doanh thu, nếu khách hàng đạt đủ điều kiện hưởng ưu đãi lúc này kế toán sẽ phải ghi nhận khoản giảm giá, chiết khấu là khoản giảm doanh thu gộp.

Nếu như doanh nghiệp bất động sản muốn hạch toán doanh thu môi giới chính xác và tránh nhầm lẫn, phần lớn các tập đoàn địa ốc, sàn phân phối BĐS đã sử dụng tới phần mềm bất động sản như Landsoft Agency để tăng cường kiểm soát và hạch toán doanh thu bất động sản chính xác hơn.

Tin tức liên quan có tại: https://landsoft.com.vn/